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21. August 2025
Betreff: Förderung energetischer Maßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten
Gebäuden;
Einzelfragen zu § 35c EStG, Neufassung des BMF-Schreibens vom 14. Januar 2021
Anlagen: 1
GZ: IV C 1 - S 2296-c/00004/018/050
DOK: COO.7005.100.2.12790138
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Abkürzungen
In diesem Schreiben werden die folgenden Abkürzungen verwendet:
AO
= Abgabenordnung
BAFA
= Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
BGB
= Bürgerliches Gesetzbuch
BEG EM
= Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen
BewG
= Bewertungsgesetz
BFH
= Bundesfinanzhof
BStBl
= Bundessteuerblatt
ESanMV
= Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung
EStG
= Einkommensteuergesetz
EStR
= Einkommensteuer-Richtlinien
GEG
= Gebäudeenergiegesetz
KfW
= Kreditanstalt für Wiederaufbau
Rn.
= Randnummer
WEG
= Wohnungseigentumsgesetz
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Inhaltsverzeichnis
1. Begünstigtes Objekt ............................................................................................................................ 3
2. Anspruchsberechtigte Person .............................................................................................................. 4
a) Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer ................................................................................................. 4
b) Wirtschaftlicher Eigentümer ........................................................................................................... 4
3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken .................................................................................................... 5
a) Grundfall ......................................................................................................................................... 5
b) Gemischte Nutzung eines im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts ................... 5
c) Unentgeltliche Überlassung von Teilen eines im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten
Objekts ................................................................................................................................................ 6
d) Beginn der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ......................................................... 7
e) Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ..................................................................... 7
4. Alter des Objekts ................................................................................................................................. 8
5. Beschränkung der Steuerermäßigung durch die tarifliche Einkommensteuer .................................... 9
6. Minderung des (Gesamt-)Höchstbetrages bei überhöhter Steuerermäßigung ................................... 10
7. Objektförderung ................................................................................................................................ 10
8. Steuerliche Förderung mehrerer Objekte .......................................................................................... 10
9. Miteigentum an einem begünstigten Objekt ..................................................................................... 11
10. Miteigentum bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern (mehrere begünstigte Objekte) ....................... 12
11. Auszug eines Ehegatten .................................................................................................................. 13
12. Vorweggenommene Erbfolge und Erbfall ...................................................................................... 13
13. Unterschiedliche Nutzung einzelner Gebäudeteile ......................................................................... 14
14. Wohnungseigentümergemeinschaft ................................................................................................ 15
15. Förderfähige Aufwendungen ........................................................................................................... 15
a) Begriff und Umfang einer energetischen Maßnahme ................................................................... 15
b) Fachgerechte Durchführung und Fachunternehmen ..................................................................... 16
c) Energieberater ............................................................................................................................... 16
d) Umfeldmaßnahmen und separat erworbene Materialien .............................................................. 18
e) Nicht förderfähige Maßnahmen .................................................................................................... 19
16. Ausschluss der Förderung und Verhältnis zu anderen Tatbeständen .............................................. 20
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17. Nachweis der energetischen Maßnahme ......................................................................................... 21
18. Rechnung und Zahlung ................................................................................................................... 22
19. Antragstellung und Verfahren ......................................................................................................... 22
Anlage ................................................................................................................................................... 24
Nach Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wird das BMF-Schreiben vom
14. Januar 2021 (BStBl I S. 103) zur Anwendung von § 35c EStG und der Verordnung zur
Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen
Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (Energetische
Sanierungsmaßnahmen-Verordnung – ESanMV) ersetzt und wie folgt neu gefasst.
1. Begünstigtes Objekt
1
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG betrifft energetische Maßnahmen an einem in der
Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen und zu eigenen
Wohnzwecken genutzten (vgl. Rn. 11 ff.) eigenen Gebäude (vgl. Rn. 5 ff. und 33 ff.). Vom Begriff
des „Gebäudes“ sind Einfamilienhäuser, rechtlich nicht getrennte Wohnungen (vgl. Rn. 4) im
Zwei- oder Mehrfamilienhaus und die Wohnung i. S. d. WEG umfasst (begünstigte Objekte).
Vermietete Objekte sind nicht begünstigt (siehe aber Rn. 16).
2
Gefördert werden auch energetische Maßnahmen an Zubehörräumen eines begünstigten
Objekts wie z. B. Kellerräume, Abstellräume, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und
Garagen, wenn die energetische Maßnahme zusammen mit der energetischen Maßnahme des
begünstigten Objekts erfolgt, z. B. Dämmung der Kellerdecke.
3
Wird im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung eines zu eigenen Wohnzwecken
genutzten eigenen Gebäudes die Wohnfläche erweitert, können auch die an der Erweiterung
durchgeführten energetischen Maßnahmen der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG
unterfallen (z. B. durch eine Gaube, eine Dachgeschossaufstockung oder einen Anbau).
4
Eine Wohnung i. S. d. Rn. 1 ist gemäß § 181 Absatz 9 BewG die Zusammenfassung einer Mehrheit
von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muss, dass die Führung eines
selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss
eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in
sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist
es erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen
Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Außerhalb der Wohnung
belegene Räume werden dabei nicht berücksichtigt. Auf die Art des Gebäudes, in dem sich die
Wohnung befindet, kommt es nicht an.
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2. Anspruchsberechtigte Person
5
Anspruchsberechtigt ist grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Eigentümer. Übt eine andere
Person als der bürgerlich-rechtliche Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über das begünstigte
Objekt dergestalt aus, dass sie den bürgerlich-rechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche
Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das begünstigte Objekt ausschließen kann (wirtschaft-
licher Eigentümer, § 39 Absatz 2 Nummer 1 Satz 1 AO), so ist diese die anspruchsberechtigte
Person. Anspruchsberechtigt ist auch, wer durch Übergang von Nutzen und Lasten wirtschaft-
licher Eigentümer eines erworbenen begünstigten Objekts ist und lediglich mangels Grundbuch-
eintragung noch nicht als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des begünstigten Objekts gilt (§ 873
i. V. m. § 925 BGB).
a) Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer
6
Bürgerlich-rechtlicher Eigentümer ist, wer als Eigentümer am Grundstück oder an der Wohnung
(Sondereigentum) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen
Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.
7
Bürgerlich-rechtliches Eigentum am Gebäude hat auch der Erbbauberechtigte und diejenige
Person, die das Gebäude auf einem Grundstück hergestellt hat, an dem ihr ein Nutzungsrecht
nach den §§ 287 oder 291 des Zivilgesetzbuches DDR vor dem Wirksamwerden des Beitritts
verliehen worden ist.
b) Wirtschaftlicher Eigentümer
8
Wirtschaftliches Eigentum wird durch dinglich (z. B. Nießbrauch) oder schuldrechtlich
begründete Nutzungsrechte (z. B. Miete) in der Regel nicht vermittelt (BFH-Urteil vom 24. Juni
2004 - III R 50/01, BStBl 2005 II S. 80). Die dinglich oder schuldrechtlich nutzungsberechtigte
Person kann weder wie ein Eigentümer mit der Sache nach Belieben verfahren noch den
Eigentümer wirtschaftlich ausschließen.
9
Anspruchsberechtigt ist auch, wer auf einem fremden Grundstück mit Zustimmung des Eigen-
tümers auf eigene Rechnung eine Wohnung errichtet hat (BFH-Urteil vom 5. Juli 2018
- VI R 67/15, BStBl II S. 798) und gemäß den im Voraus getroffenen und tatsächlich durchge-
führten Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht innehat, weil die Wohnung nach
voraussichtlicher Dauer des Nutzungsverhältnisses bei normalem, der gewählten Gestaltung
entsprechenden Verlauf wirtschaftlich verbraucht ist. Voraussetzung ist, dass die nutzungsbe-
rechtigte Person das uneingeschränkte Nutzungsrecht erlangt und frei darüber verfügen kann
oder bei Beendigung einen Anspruch auf Entschädigung hat. Gleiches gilt, wenn der nutzungs-
berechtigten Person für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Grundstückseigen-
tümer ein Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswertes der Wohnung zusteht. Ein solcher
Anspruch kann sich aus dem Vertrag oder Gesetz ergeben.
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10
Der Dauerwohnberechtigte i. S. d. §§ 31 ff. WEG ist nur dann als wirtschaftlicher Eigentümer der
Wohnung anzusehen, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise
den Rechten und Pflichten eines Eigentümers der Wohnung entsprechen und wenn er aufgrund
des Dauerwohnrechtsvertrags bei Beendigung des Dauerwohnrechts eine angemessene
Entschädigung erhält (BFH-Urteil vom 11. September 1964 - VI 56/63 U, BStBl 1965 III S. 8 und
vom 22. Oktober 1985 – IX R 48/82, BStBl 1986 II S. 258).
3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
a) Grundfall
11
Ein Objekt wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es zumindest zeitweise vom Eigen-
tümer tatsächlich genutzt wird. Daher sind auch Ferienwohnungen und Objekte doppelter
Haushaltsführung von der Förderung umfasst. Ausreichend ist, dass das Objekt im Zusammen-
hang mit der energetischen Maßnahme zu eigenen Wohnzwecken nutzbar gemacht wird.
12
Im Bereithalten eines tatsächlich leerstehenden Objekts liegt in der Regel keine Nutzung zu
eigenen Wohnzwecken. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist
jedoch unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des begünstigten Objekts zu
eigenen Wohnzwecken zusammenhängt. Ein Zusammenhang ist regelmäßig gegeben, wenn die
energetischen Maßnahmen unmittelbar vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
erfolgen (z. B. zwischen dem Erwerb und dem Einzug). Dies gilt auch für umfangreiche
Sanierungsvorhaben über mehrere Jahre, wenn der Leerstand zwischen dem Beginn der
energetischen Maßnahme und dem Einzug durch die Gesamtbaumaßnahme bedingt ist.
13
Ein Objekt wird zu eigenen Wohnzwecken durch die anspruchsberechtigte Person genutzt, wenn
diese das Objekt allein, mit ihren Familienangehörigen oder gemeinsam mit Dritten bewohnt.
Ein Objekt wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es an ein Kind unentgeltlich
überlassen wird, für das die anspruchsberechtigte Person einen Anspruch auf Kindergeld hat
oder die Voraussetzungen für die Gewährung der Freibeträge für Kinder nach § 32 EStG erfüllt.
Die unentgeltliche Überlassung des gesamten Objekts an andere – auch unterhaltsberechtigte –
Angehörige oder fremde Dritte stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar.
b) Gemischte Nutzung eines im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts
14
Werden Teile eines Objekts nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt (z. B. ein häusliches
Arbeitszimmer, das ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche
Zwecke genutzt wird, andere betrieblich/beruflich genutzte oder vermietete Räume), ist dies für
die Gewährung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG dem Grunde nach unschädlich. Die
Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen sind jedoch um den Teil der Aufwendungen
zu kürzen, der auf den nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil des Objekts entfällt. Für
die Kürzung ist es unerheblich, ob die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer in
tatsächlicher Höhe oder gemäß § 4 Absatz 5 Satz 1 Nummer 6b i. V. m. § 9 Absatz 5 EStG mit der
Jahrespauschale von 1.260 Euro berücksichtigt werden.
15
Aufwendungen, die eindeutig und klar abgrenzbar ausschließlich auf einen Teil des Objekts
entfallen, sind unmittelbar diesem Teil zuzuordnen. Im Übrigen sind die Aufwendungen für
energetische Maßnahmen in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzfläche der eigenen
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Wohnzwecken dienenden Räume zur gesamten Nutzfläche des Objekts aufzuteilen. Der auf ein
häusliches Arbeitszimmer entfallende Anteil der Aufwendungen bestimmt sich nach dem
Verhältnis der Nutzfläche des häuslichen Arbeitszimmers zur gesamten Nutzfläche der eigenen
Wohnzwecken dienenden Räume einschließlich des Arbeitszimmers. Das gilt auch für ein im
Keller belegenes häusliches Arbeitszimmer. Der (Gesamt-)Höchstbetrag der Steuerermäßigung
von 40.000 Euro (vgl. Rn. 28) mindert sich hierdurch nicht.
Beispiel 1
A und B lassen die Dachflächen ihres zu eigenen Wohnzwecken genutzten Einfamilien-
hauses dämmen. Das Einfamilienhaus hat eine Gesamtfläche von 150 m². Im Haus
befindet sich ein 15 m² großes Arbeitszimmer, das von A und B beruflich für ihre
nichtselbständige Tätigkeit genutzt wird. Die Voraussetzungen für den Vollabzug der
Aufwendungen für das Arbeitszimmer nach § 9 Absatz 5 i. V. m. § 4 Absatz 5 Satz 1
Nummer 6b EStG als Werbungskosten sind erfüllt. A und B werden zusammen zur
Einkommensteuer veranlagt. Die Aufwendungen für die energetische Maßnahme der
Dachdämmung sind um den auf das Arbeitszimmer entfallenden Teil (10 %) zu kürzen
(vgl. Rn. 14). Dieser Teil der Aufwendungen ist nach den allgemeinen Grundsätzen für
den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit gemäß § 19
i. V. m. § 9 EStG als Bestandteil der abziehbaren Aufwendungen für das häusliche
Arbeitszimmer zu berücksichtigen. Für die übrigen 90 % der Aufwendungen können A
und B die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beantragen. Eine Kürzung des (Gesamt-)
Höchstbetrages der Steuerermäßigung von 40.000 Euro erfolgt nicht.
16
Werden Teile eines im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts vorübergehend
vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 Euro im Veranlagungszeitraum,
bedarf es aus Vereinfachungsgründen keiner Aufteilung und Kürzung der Aufwendungen für die
energetischen Maßnahmen, wenn nach R 21.2 Absatz 1 EStR 2012 im Einverständnis mit der
steuerpflichtigen Person von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen wird.
17
Reine Stromerzeuger wie Photovoltaikanlagen sind nicht förderfähig, siehe Anlage 6 zu § 1
ESanMV. Wird auf dem Dach eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudes eine
Photovoltaikanlage errichtet und werden mit dieser Anlage aufgrund des Überschreitens der
Grenzen des § 3 Nr. 72 EStG gewerbliche Einkünfte gemäß § 15 EStG erzielt, bleibt das Gebäude
jedoch ein begünstigtes Objekt i. S. d. § 35c EStG. Werden im Zuge einer solchen Installation
Aufwendungen für eine als energetische Maßnahme geförderte Dachsanierung getätigt, handelt
es sich regelmäßig um gemischt veranlasste Aufwendungen, für die eine Aufteilung mangels
geeignetem Aufteilungsmaßstab nicht möglich ist. Die Aufwendungen für die Dachsanierung
sind vollumfänglich nach § 35c EStG begünstigt. Ein (anteiliger) Abzug der Aufwendungen für
die Dachsanierung als Betriebsausgabe bei den gewerblichen Einkünften kommt nicht in
Betracht.
c) Unentgeltliche Überlassung von Teilen eines im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken
genutzten Objekts
18
Die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen sind nicht zu kürzen, wenn Teile eines im
Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts durch die steuerpflichtige Person
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unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine unentgeltliche Überlassung zu
Wohnzwecken liegt auch vor, wenn an einem Teil des im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken
genutzten Objekts ein obligatorisches oder dingliches Zuwendungs- oder Vermächtniswohn-
recht zugunsten einer dritten Person besteht.
19
Wird hingegen ein Teil des im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts aufgrund
eines vorbehaltenen obligatorischen oder dinglichen Wohnrechts durch eine dritte Person
genutzt, handelt es sich nicht um eine unentgeltliche Überlassung durch die steuerpflichtige
Person. In diesem Fall sind die Aufwendungen für die energetische Maßnahme um die Aufwen-
dungen zu kürzen, die auf den wohnrechtsbelasteten Teil des Objekts entfallen. Eine Kürzung des
(Gesamt-)Höchstbetrages der Steuerermäßigung von 40.000 Euro erfolgt nicht.
d) Beginn der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
20
Die steuerpflichtige Person kann nur die Aufwendungen für energetische Maßnahmen geltend
machen, die ab dem Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (vgl. Rn. 13)
entstanden sind. Der Begriff „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ ist nicht in jedem Fall mit
„tatsächlichem Bewohnen“ gleichzusetzen. Beginn der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohn-
zwecken ist in der Regel der Tag des Einzugs. Beabsichtigt die steuerpflichtige Person umzuzie-
hen und hat sie für diesen Zweck ein Objekt erworben und sind in diesem Fall Aufwendungen
für energetische Maßnahmen bereits vor dem Tag des Einzugs entstanden, so gilt der Beginn der
energetischen Maßnahmen bereits als Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken,
sofern das Objekt während der Durchführung der energetischen Maßnahmen nicht noch ver-
mietet ist, sondern leer steht (vgl. Rn. 12).
War die steuerpflichtige Person bisher Mieter oder nutzungsberechtigte Person des Objekts, ist
Tag der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Zeitpunkt, an dem das wirtschaft-
liche Eigentum auf sie übergeht (vgl. Rn. 5).
Beispiel 2
A erwirbt im August 2022 ein über 20 Jahre altes leerstehendes Einfamilienhaus und lässt
dieses im Anschluss grundlegend renovieren. Zu den Renovierungskosten gehören auch
nach § 35c EStG begünstigte Aufwendungen für energetische Maßnahmen. Die Renovie-
rungsarbeiten werden am 15. Dezember 2022 (Tag der Rechnungsstellung) abgeschlossen
und noch in 2022 per Banküberweisung bezahlt. A zieht am 2. Januar 2023 in das Ein-
familienhaus ein und nutzt es auch in 2024 ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.
Für die im Dezember 2022 abgeschlossene energetische Maßnahme kann A die Steuerer-
mäßigung nach § 35c EStG beginnend ab dem Veranlagungszeitraum 2022 beanspruchen.
Im Hinblick darauf, dass A unmittelbar nach Beendigung der Renovierungsarbeiten in
das Einfamilienhaus eingezogen ist, ist der Renovierungszeitraum der erstmaligen
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zuzurechnen.
e) Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
21
Die Anspruchsvoraussetzungen
•
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (vgl. Rn. 11 bis 13) und
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•
Eigentum (vgl. Rn. 5 ff.) der steuerpflichtigen Person am Objekt (vgl. Rn. 1) gemäß § 35c
Absatz 1 Satz 1 EStG
müssen in jedem Veranlagungszeitraum des Förderzeitraumes vorliegen. Gibt die steuerpflichti-
ge Person die Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken auf, z. B. durch Auszug, Vermie-
tung oder Veräußerung, kann sie letztmalig im Veranlagungszeitraum der Aufgabe der Nutzung
zu eigenen Wohnzwecken die Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend machen. Dies gilt auch,
wenn das Objekt nach Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken leer steht.
4. Alter des Objekts
22
Das Objekt muss gemäß § 35c Absatz 1 Satz 2 EStG bei Durchführung der energetischen Maßnah-
me älter als zehn Jahre sein. Maßgebend für die Bestimmung des Zehn-Jahreszeitraumes sind der
Beginn der Herstellung des Gebäudes (Rn. 23) und der Beginn der energetischen Maßnahme
(Rn. 25). Die Frist ist taggenau zu berechnen.
23
Als Beginn der Herstellung gilt bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der
Tag, an dem der erstmalige Bauantrag gestellt wurde; bei baugenehmigungsfreien Objekten, für
die Bauunterlagen einzureichen sind, der Tag, an dem die Bauunterlagen eingereicht wurden.
Das gilt auch, wenn eine Wohnung erst durch nachträgliche Baumaßnahmen in einem bereits
bestehenden Gebäude hergestellt wird.
24
Ist bei vor 2010 errichteten Objekten der Tag der erstmaligen Bauantragstellung nicht bekannt,
genügt es, wenn in der Einkommensteuer- oder Feststellungserklärung das Herstellungsjahr
angegeben wird. In diesem Fall gilt als Tag der erstmaligen Bauantragstellung der erste Tag im
Kalenderjahr des Herstellungsjahres.
Beispiel 3
A bewohnt ein eigenes Einfamilienhaus, das mehrfach den Eigentümer gewechselt hat.
Das Datum der erstmaligen Bauantragstellung ist A nicht bekannt. Aus dem Kaufvertrag
weiß A, dass das Gebäude 1991 errichtet wurde. Da dem A das Datum der erstmaligen
Bauantragstellung nicht bekannt ist, ist es ausreichend, wenn A in der Einkommen-
steuererklärung den Herstellungsbeginn mit 1991 angibt. Als Tag der erstmaligen
Bauantragstellung gilt in diesem Fall der 1. Januar 1991.
25
Als Beginn der energetischen Maßnahme gilt bei Maßnahmen, für die eine Baugenehmigung
erforderlich ist, der Tag, an dem der Bauantrag gestellt wurde. Bei baugenehmigungsfreien
Maßnahmen, für die Bauunterlagen einzureichen sind, ist es der Tag, an dem die Bauunterlagen
eingereicht wurden. Für energetische Maßnahmen, für die weder eine Baugenehmigung noch
eine Kenntnisgabe bei der zuständigen Behörde nach dem Bauordnungsrecht erforderlich ist, gilt
als Beginn der energetischen Maßnahme der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung. Dies gilt
auch dann, wenn eine Anzeige- und Genehmigungspflicht für die energetische Maßnahme nach
anderen Vorschriften besteht. Planungs- und Beratungsleistungen sowie der Abschluss von
Liefer- und Leistungsverträgen gelten nicht als Beginn der energetischen Maßnahme.
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Beispiel 4
In einem seit 1997 zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Einfamilienhaus lässt A
die bestehende Ölheizung durch eine effiziente Erdwärmesondenanlage mit einer
Nennleistung von 13,5 kW ersetzen. Die Planungsarbeiten durch das beauftragte
Fachunternehmen erfolgten im Herbst 2019. Die für die Erdbohrung erforderlichen
(landesspezifischen) Anzeigen und Genehmigungen nach den (landesspezifischen)
Regelungen des Wasserrechts, Bergrechts oder Lagerstättenrechts wurden Ende 2019
getätigt/eingeholt. Die Bohrarbeiten, Entsorgung der alten und Installation der neuen
Heizungsanlage wurden im März 2020 vorgenommen.
Es ist auf den Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung abzustellen. Da die energetische
Maßnahme „Erneuerung der Heizungsanlage“ erst im März 2020 begonnen und
durchgeführt wurde, handelt es sich um eine nach § 35c EStG begünstigte Maßnahme.
Unmaßgeblich ist, wann die (landesspezifischen) Anzeigen getätigt oder die für die
(landesspezifischen) Genehmigungen erforderlichen Anträge gestellt wurden, die nicht
das Baugesetzbuch und das Bauordnungsrecht betreffen.
5. Beschränkung der Steuerermäßigung durch die tarifliche Einkommensteuer
26
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist nur im Veranlagungszeitraum des Abschlusses der
energetischen Maßnahmen (vgl. Rn. 80) und in den beiden folgenden Veranlagungszeiträumen
möglich. Übersteigt der für die energetische Maßnahme ermittelte Steuerermäßigungsbetrag die
tarifliche Einkommensteuer (vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen) der steuer-
pflichtigen Person (sog. Anrechnungsüberhang), so kann dieser Anrechnungsüberhang weder in
anderen Veranlagungszeiträumen steuermindernd berücksichtigt noch innerhalb des drei-
jährigen Förderzeitraumes auf einen der drei Veranlagungszeiträume vor- bzw. zurückgetragen
werden. Der Anrechnungsüberhang mindert aber auch nicht den (Gesamt-)Höchstbetrag der
Steuerermäßigung.
Beispiel 5
A hat das 1973 errichtete und von ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzte eigene
Einfamilienhaus in 2020 umfassend energetisch saniert. Einen Energieberater hat A nicht
hinzugezogen. Für die Aufwendungen von insgesamt 130.000 Euro nimmt A im
Veranlagungszeitraum des Abschlusses der energetischen Maßnahme in 2020 und in den
beiden folgenden Veranlagungszeiträumen die steuerliche Förderung in Anspruch, wobei
A die Steuerermäßigung von 7 % (9.100 Euro) im Veranlagungszeitraum 2020 nicht voll
ausschöpfen kann. Denn die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen
Steuerermäßigungen (hier: 0 Euro), beträgt im Veranlagungszeitraum 2020 6.000 Euro
und in den Veranlagungszeiträumen 2021 und 2022 jeweils 9.500 Euro.
Den entstehenden Anrechnungsüberhang im Veranlagungszeitraum 2020 (3.100 Euro)
kann A weder in einem anderen Veranlagungszeitraum innerhalb des Förderzeitraumes
noch in einem Veranlagungszeitraum außerhalb des Förderzeitraumes steuermindernd
berücksichtigen lassen.
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6. Minderung des (Gesamt-)Höchstbetrages bei überhöhter Steuerermäßigung
27
Wurde die Steuerermäßigung materiell-rechtlich überhöht gewährt und ist der entsprechende
Einkommensteuerbescheid verfahrensrechtlich nicht mehr änderbar, mindert die berücksichtig-
te Steuerermäßigung in voller Höhe den (Gesamt-)Höchstbetrag, der noch für Folgejahre zur
Verfügung steht. Die Korrektur der überhöht berücksichtigten Steuerermäßigung erfolgt erst in
dem Jahr , in dem der (Gesamt-)Höchstbetrag durch die tatsächlich gewährte Steuerermäßigung
aufgebraucht ist.
7. Objektförderung
28
Die Förderung ist personen- und objektbezogen. Der (Gesamt-)Höchstbetrag der Steuerermäßi-
gung von 40.000 Euro gemäß § 35c Absatz 1 Satz 5 EStG kann von jeder steuerpflichtigen Person
(unter Berücksichtigung der Rn. 33) für jedes begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in
Anspruch genommen werden.
29
Objektidentität liegt vor, wenn an einer rechtlich nicht getrennten Wohnung das Wohnungs-
eigentum begründet wird. Die bereits nach § 35c EStG in Anspruch genommene Steuerermäßi-
gung für die rechtlich nicht getrennte Wohnung mindert den (Gesamt-)Höchstbetrag der
Steuerermäßigung für die Eigentumswohnung.
30
Wird das begünstigte Objekt entgeltlich oder unentgeltlich auf eine andere Person übertragen,
kann die – die Immobilie ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzende – andere Person für ihre
eigenen energetischen Aufwendungen die steuerliche Förderung gemäß § 35c EStG ebenfalls bis
zu einem (Gesamt-)Höchstbetrag von 40.000 Euro in Anspruch nehmen.
31
Die Jahreshöchstbeträge des § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG sind wie der (Gesamt-)Höchstbetrag des
§ 35c Absatz 1 Satz 5 EStG objekt- und nicht maßnahmenbezogen.
Beispiel 6
Im Jahr 2020 zahlt A für energetische Maßnahmen 200.000 Euro und im Jahr 2021
nochmals 20.000 Euro. Nimmt A für die Maßnahmen des Jahres 2020 die
Steuerermäßigung des § 35c EStG in Anspruch, erhält er für die Jahre 2020, 2021 und 2022
die Jahreshöchstbeträge der Steuerermäßigung von 14.000 Euro, 14.000 Euro und
12.000 Euro. Eine Berücksichtigung der Maßnahmen des Jahres 2021 in den Jahren 2021
(14.000 Euro + 1.400 Euro = 15.400 Euro) und 2022 (12.000 Euro + 1.400 Euro =
13.400 Euro) scheidet aufgrund des Erreichens der Jahreshöchstbeträge durch die
Maßnahmen des Jahres 2020 aus.
8. Steuerliche Förderung mehrerer Objekte
32
Der (Gesamt-)Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 Euro je Objekt kann zeitgleich
oder nacheinander für mehrere begünstigte Objekte in Anspruch genommen werden. Im Falle
einer zeitgleichen Förderung von mehreren begünstigten Objekten muss zusätzlich die in
Anspruch genommene Steuerermäßigung je Objekt ermittelt werden. Hat sich die Steuerer-
mäßigung nach § 35c EStG deshalb nicht in voller Höhe ausgewirkt, weil die tarifliche Ein-
kommensteuer (vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen) der steuerpflichtigen Person
niedriger war (sog. Anrechnungsüberhang vgl. Rn. 26), ist die den einzelnen begünstigten
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Objekten zuzurechnende Steuerermäßigung nach § 35c EStG nach dem Verhältnis der
förderfähigen Aufwendungen je Objekt zu der Summe der insgesamt förderfähigen
Aufwendungen aller Objekte zu ermitteln.
Beispiel 7
A bewohnt mit seiner Familie ein in 1980 errichtetes eigenes Einfamilienhaus in der Stadt
S. An einigen Wochenenden nutzt die Familie ein ebenfalls A gehörendes 20 Jahre altes
Ferienhaus außerhalb der Stadt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. An beiden
Objekten lässt A folge